Kredi Hesaplayıcı preview

Kredi Hesaplayıcı

Aylık konut kredisi ödemelerini, toplam faizi ve toplam ödeme tutarını hesaplayın. Anapara, faiz oranı ve kredi süresini girin.

Öne çıkan özellikler

  • Monthly payment calculation
  • Total interest display
  • Amortization summary
  • Various term lengths

Guide

İpotek, gayrimenkul satın almak için kullanılan, mülkün kendisinin teminat olarak hizmet ettiği bir kredidir. Çoğu ev sahibi için aylık ipotek ödemeleri en büyük yinelenen masraftır. İpotek ödemelerinin nasıl hesaplandığını anlamak, ne kadar eve gönlünüzün olduğu, hangi kredi koşullarını seçeceğiniz ve yeniden finansmanın finansal açıdan anlamlı olup olmadığı konularında bilinçli kararlar vermenize yardımcı olur. Bu rehber; ipotek hesaplamalarının arkasındaki matematiği, ödemenizi etkileyen faktörleri ve ipotek maliyetlerini yönetme stratejilerini kapsar. Standart ipotek ödeme formülü, kredinin ömrü boyunca hem anaparayı (ödünç alınan tutar) hem de faizi (sizin için para ödünç verdiği için bankanın aldığı ücret) ödeyen sabit bir aylık ödeme hesaplar. Formül şudur: M = P çarpı [r çarpı (1 + r)^n] bölü [(1 + r)^n eksi 1]; burada M aylık ödeme, P anapara kredi tutarı, r aylık faiz oranı (yıllık oran bölü 12) ve n toplam ödeme sayısıdır (kredi vadesi yıl çarpı 12). Somut bir örnek bunu daha açık hale getirir. 30 yıl için %6.5 yıllık faizle 300.000 dolarlık bir kredi için: aylık oran r, 0.065 bölü 12'ye eşittir, bu da 0.005417 yapar. Ödeme sayısı n, 30 çarpı 12'dir, bu da 360'a eşittir. Formüle koymak yaklaşık 1.896.20 dolarlık bir aylık ödeme verir. 30 yıl boyunca toplam 682.632 dolar ödeyeceksiniz; bu da 300.000 dolar anaparanın üzerine 382.632 dolar faiz ödediğiniz anlamına gelir. Faiz, evin maliyetini neredeyse ikiye katlar. Faiz oranı, aylık ödemenizi ve toplam maliyetinizi etkileyen tek en büyük faktördür. 300.000 dolarlık 30 yıllık bir kredide, %6 ile %7 faiz arasındaki fark, aylık ödemeyi 1.799 dolardan 1.996 dolara değiştirir; ayda 197 dolarlık bir fark. 30 yıl boyunca bu %1 oran farkı ek olarak 70.920 dolara mal olur. En iyi oranı aramak ve başvurmadan önce kredi puanınızı iyileştirmek on binlerce dolar tasarruf sağlayabilir. Oranlar ve ücretler kurumlar arasında önemli ölçüde değiştiğinden en az üç bankadan teklif almak standart tavsiyedir. Kredi vade uzunluğu, daha düşük aylık ödemeler ile daha düşük toplam ödenen faiz arasında bir ödünleşme yaratır. 300.000 dolarlık %6.5'lik bir 30 yıllık ipotek ayda 1.896 dolara ve toplam 382.632 dolara mal olur. Aynı kredide 15 yıllık bir ipotek ayda 2.613 dolara mal olur ama yalnızca toplam 170.388 dolar faize. 15 yıllık kredinin aylık ödemeleri 717 dolar daha yüksektir, ama 212.244 dolar faiz tasarrufu sağlar ve öz sermayeyi iki katı hızla inşa eder. 20 yıllık bir vade, yaklaşık 2.239 dolarlık ödemelerle ve yaklaşık 237.360 dolarlık toplam faizle bir orta yol sunar. Amortisman, her aylık ödemenin zamanla anapara ve faiz arasında nasıl bölündüğünü açıklar. 30 yıllık bir ipoteğin ilk yıllarında ödemenizin çoğu faize gider. 300.000 dolarlık %6.5'lik bir kredide, 1.896.20 dolarlık ilk ödeme 1.625.00 dolar faiz ve yalnızca 271.20 dolar anapara içerir. 180. aya kadar (kredinin yarısı), bölünme yaklaşık 1.119 dolar faiz ve 777 dolar anaparasıdır. Son yıla gelindiğinde ödemenin neredeyse tamamı anaparaya gider. Bu faiz yüklü ön yapı, ilk yıllarda anaparaya ekstra ödeme yapmanın toplam ödenen faiz üzerinde neden bu kadar büyük bir etkiye sahip olduğunu açıklar. Amortisman tablosu, kredinin ömrü boyunca her ödemeyi anapara kısmı, faiz kısmı ve kalan bakiye ile gösteren bir tablodur. Bu tabloyu incelemek, ilk yıllarda öz sermayenin ne kadar yavaş inşa edildiğini ortaya koyar. %6.5'lik 30 yıllık 300.000 dolarlık bir kredide 5 yıl ödeme yaptıktan sonra (toplam 113.772 dolar olan 60 ödeme), yaklaşık 95.665 dolar faiz ve yalnızca 18.107 dolar anapara ödemiş olursunuz. Kalan bakiyeniz hala 281.893 dolardır. Bu gerçeklik kontrolü, birçok ev sahibini kredinin başlarında ekstra anapara ödemeleri yapmaya teşvik eder. Peşinat ödemi boyutu doğrudan kredi tutarını ve dolayısıyla aylık ödemeyi etkiler. 375.000 dolarlık bir evde %20 peşinat, 300.000 dolar ödünç aldığınız anlamına gelir. %10 peşinat, 337.500 dolar ödünç alacağınız anlamına gelir; bu da 30 yıllık %6.5'lik bir kredide aylık ödemeyi yaklaşık 237 dolar artırır. %5 peşinat, 356.250 dolar ödünç almak ve daha da yüksek ödemeler demektir. Ödeme farkının ötesinde, %20'nin altındaki peşinatlar tipik olarak kredi tutarına ve kredi profilinize bağlı olarak aylığa 50 ila 200 dolar veya daha fazla ekleyen özel ipotek sigortası (PMI) gerektirir. PMI, temerrüte düşerseniz bankayı korur ve size hiçbir yarar sağlamaz. Ödemeler veya ev değeri artışı yoluyla %20 öz sermayeye ulaştığınızda kaldırılır. Emlak vergileri ve ev sahibi sigortası, ipotek hesaplamasının kendisinin bir parçası değildir ama genellikle bir emanet hesabı aracılığıyla aylık ödemenize dahil edilir. Banka bu tutarları aylık olarak tahsil eder ve vergi makamına ve sigorta şirketine sizin adınıza öder. Toplam konut ödemeniz (sıklıkla PITI: Anapara, Faiz, Vergiler ve Sigorta olarak adlandırılır), tek başına anapara ve faizden önemli ölçüde yüksektir. Emlak vergileri ulusal ortalamada ev değerinin %1.1'idir ama Hawaii'de %0.3'ten New Jersey'de %2.5'e kadar değişir. Ev sahibi sigortası tipik bir ev için yıllık ortalama 1.500 ila 3.000 dolardır. 375.000 dolarlık bir evde, emlak vergileri ve sigorta PITI ödemenize ayda 400 ila 750 dolar ekleyebilir. Sabit faizli ipotekler faiz oranınızı tüm kredi vadesi boyunca kilitler. Anapara ve faiz ödemeniz piyasa koşullarından bağımsız olarak asla değişmez. Bu öngörülebilirlik bütçelemeyi basit hale getirir. Ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler) bir başlangıç dönemi için (tipik olarak 5, 7 veya 10 yıl) daha düşük bir faiz oranıyla başlar, sonra bir piyasa endeksine göre periyodik olarak ayarlanır. 5/1 ARM'ın 5 yıl sabit oranı vardır, sonra her yıl ayarlanır. ARM'ler, ödemenizin başlangıç sabit döneminden sonra önemli ölçüde artabileceği riskini taşır, ama daha düşük başlangıç ödemeleri sunar ve ayarlama döneminden önce satmayı veya yeniden finanse etmeyi planlıyorsanız para tasarrufu sağlayabilir. ARM oran sınırları, oranın her ayarlama döneminde (tipik olarak %2) ve kredinin ömrü boyunca (tipik olarak başlangıç oranının üzerinde %5 ila %6) ne kadar artabileceğini sınırlar. Anaparaya ekstra ödemeler ödemenizi hızlandırır ve toplam faizi azaltır. 300.000 dolarlık %6.5'lik 30 yıllık bir kredide anapara ödemesine ayda 200 dolar eklemek, kredi vadesini yaklaşık 6 yıl kısaltır ve yaklaşık 100.000 dolar faiz tasarrufu sağlar. Yılda yalnızca bir ekstra ödeme bile (aylık yerine iki haftada bir ödeyerek, yılda 12 yerine 13 ödemeyle sonuçlanan), toplam faizi ve kredi süresini önemli ölçüde azaltır. Çoğu banka ekstra anapara ödemelerine cezasız izin verir, ama bu stratejiyi uygulamadan önce kredinizin erken ödeme cezası olmadığını doğrulayın. Yeniden finansman, mevcut ipoteğinizi genellikle daha düşük bir faiz oranı elde etmek, kredi vadesini değiştirmek veya ARM'den sabit orana geçmek için yenisiyle değiştirir. Genel kural, oranı en az %0.5 ila 1 puan azaltabileceğinizde ve kapanış maliyetlerini (tipik olarak kredi tutarının %2 ila %5'i) geri kazanacak kadar uzun süre evde kalmayı planladığınızda yeniden finansmanın anlamlı olmasıdır. Başabaş noktasını hesaplayın: toplam kapanış maliyetlerini aylık tasarrufa bölerek yeniden finansmanın kendini kaç ayda amorti edeceğini belirleyin. Kapanış maliyetleri 6.000 dolarsa ve ayda 200 dolar tasarruf ediyorsanız, başabaş noktası 30 aydır. Nakit çekmeli yeniden finansman, mevcut ipotek bakiyenizden daha fazlasını ödünç almanızı ve farkı nakit olarak almanızı sağlar. Bu, ev öz sermayenizi tadilatları, borç konsolidasyonunu veya diğer masrafları finanse etmek için kullanır. Dezavantajı daha büyük bir kredi bakiyesi ve potansiyel olarak daha yüksek faiz oranıdır. Ev öz sermayesi kredi limitleri (HELOC'lar), tüm ipoteği yeniden finanse etmeden öz sermayeye erişmenin alternatif bir yolunu sunar. Borç-gelir oranı (DTI), bankaların ne kadar ödünç alabileceğinizi belirlemek için kullandığı temel bir faktördür. DTI'nız toplam aylık borç ödemelerinin (ipotek, araba kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri) brüt aylık gelire bölünmesidir. Çoğu geleneksel banka %43'ün altında bir DTI gerektirir, bazıları güçlü başvurular için %50'ye kadar izin verir. FHA kredileri bazı durumlarda %57'ye kadar izin verir. Düşük bir DTI, daha iyi oranlar ve daha büyük kredi tutarları için uygun olduğunuz anlamına gelir. Bir ipotek için başvurmadan önce diğer borçları azaltmak borç alma kapasitenizi iyileştirir. Kredi puanı, uygun olduğunuz faiz oranını etkiler. 760'ın üzerinde puanı olan borçlular en iyi oranları alır. 700 ile 759 arasındaki puanlar biraz daha yüksek oranlar alır. 620 ile 699 arasındaki puanlar belirgin şekilde daha yüksek oranlar alır ve daha katı koşullarla karşılaşabilir. 620'nin altında, geleneksel kredileri elde etmek zorlaşır, ama FHA kredileri 580 (%3.5 peşinatla) veya 500 (%10 peşinatla) kadar düşük puanlarla mevcuttur. Kredi kartı bakiyelerini ödeyerek, kredi raporunuzdaki hataları düzelterek ve bir ipotek için başvurmadan önceki aylarda yeni kredi başvurularından kaçınarak kredi puanınızı iyileştirmek, kredinin ömrü boyunca önemli para tasarrufu sağlayabilir. Kredi türlerinin farklı gereksinimleri ve maliyetleri vardır. Geleneksel krediler daha yüksek kredi puanları gerektirir ama rekabetçi oranlar ve peşinat ipotek sigortası ücretleri sunar. FHA kredileri daha düşük puanları ve daha küçük peşinatları kabul eder ama bir ön ipotek sigortası primi (kredinin %1.75'i) artı %10'un altında peşinatlı krediler için tüm kredi vadesi boyunca süren aylık sigorta alır. VA kredileri (askeri gaziler için) peşinat veya PMI gerektirmez ama bir fonlama ücreti alır. USDA kredileri uygun özellikler ve gelirler için peşinatsız kırsal alanlara hizmet eder. Kapanış maliyetleri, satın alma veya yeniden finansman sırasında ödenen ücretlerdir. Tipik olarak kredi tutarının %2'si ile %5'i arasında değişir ve ori­sinasyon ücretleri, değerleme ücretleri, tapu sigortası, avukat ücretleri, kayıt ücretleri ve emlak vergileri ve sigorta gibi önceden ödenen kalemleri içerir. 300.000 dolarlık bir kredide, kapanış maliyetleri 6.000 ila 15.000 dolar arasında olabilir. Bazı bankalar kapanış maliyeti olmayan ipotekler sunar, ama bunları uzun vadede daha pahalı olan daha yüksek bir faiz oranı uygulayarak telafi ederler. İpotek tekliflerini karşılaştırmak yalnızca faiz oranının ötesine bakmayı gerektirir. Yıllık Yüzde Oranı (APR), faiz oranı artı belirli ücretleri içerir ve kredi maliyetinin daha eksiksiz bir resmini sunar. 5.000 dolar ücretli %6.5'lik bir kredi, 2.000 dolar ücretli %6.5'lik bir krediden daha yüksek bir APR'ye sahiptir. Bankaları değerlendirirken yalnızca teklif edilen faiz oranını değil, APR'yi karşılaştırın. Ayrıca seçmeden önce en az üç bankadan kredi tahminlerini (standartlaştırılmış açıklayıcı belgeler) karşılaştırın. Ev satın alınabilirliği, ipotek ödemesinden daha fazlasına bağlıdır. Bakım (yıllık ev değerinin %1 ila %2'sini planlayın), hizmetler (mevcut maliyetlerinizden daha yüksek olabilir), geçerliyse HOA ücretleri ve peşinatın fırsat maliyeti (bu paranın artık diğer yatırımlar için mevcut olmadığı) için bütçe ayırın. Yaygın bir kılavuz, toplam konut maliyetlerinin brüt aylık gelirin %28'ini aşmaması, toplam borç ödemelerinin (konut dahil) %36'yı aşmamasıdır. İpotek puanları (indirim puanları), peşin olarak daha düşük bir faiz oranı satın almanızı sağlar. Bir puan, kredi tutarının %1'ine mal olur ve tipik olarak oranı %0.25 azaltır. 300.000 dolarlık bir kredide, bir puan 3.000 dolara mal olur ve oranı %6.5'ten %6.25'e düşürerek ayda yaklaşık 60 dolar tasarruf sağlayabilir. Başabaş noktası 3.000 bölü 60'tır, bu da 50 aya (yaklaşık 4 yıl) eşittir. Evde 4 yıldan uzun kalmayı planlıyorsanız, puan satın almak para tasarrufu sağlar. Daha erken taşınmayı planlıyorsanız, puanları atlayın. İpotek faizi indirimi, kesimlerini maddeleyen ev sahipleri için bir vergi yararıdır. 15 Aralık 2017'den sonra originated krediler için 750.000 dolara kadar ipotek borcunun (ayrı dosyalı evliler için 375.000 dolar) faizini düşebilirsiniz. 300.000 dolarlık %6.5'lik bir kredi için ilk yıl faizi yaklaşık 19.400 dolardır; bu da bekar dosyalayıcılar için standart kesimi (2024'te 14.600 dolar) aşar. İpotek faizi indiriminin size yarar sağlayıp sağlamadığı, toplam maddeleştirilmiş kesimlerinizin standart kesimi aşıp aşmamasına bağlıdır. Genellikle 10.000 dolarla sınırlanan eyalet ve yerel vergi kesimleri (SALT), standart kesim eşiğini aşmak için genellikle ipotek faiziyle birleştirilir. Faiz oranı kilitleri, başvuru ile kapanış arasındaki oran artışlarından sizi korur. Bir oran kilidi, alıntılanan oranınızı tipik olarak 30 ila 60 günlük bir süre için garanti eder. Bu süre boyunca oranlar yükselirse, kilitli oranınız geçerli olur. Oranlar önemli ölçüde düşerse, bazı bankalar daha düşük oranı almanıza izin veren aşağı kaydırma hükümleri sunar. Kapanış genellikle 30 ila 45 gün sürdüğünden ve oranlar bu sürede önemli ölçüde hareket edebileceğinden oran kilitleri önemlidir. 300.000 dolarlık bir kredide %0.25'lik bir oran artışı ayda yaklaşık 50 dolar ve kredi vadesi boyunca 18.000 dolar ekler. İpotek ödedikçe ve ev değer kazandıkça ev öz sermayesi inşa edilir. Öz sermaye, evin güncel piyasa değeri eksi kalan ipotek bakiyesine eşittir. Eviniz 400.000 dolar değerindeyse ve 280.000 dolar borçluysanız, 120.000 dolar öz sermayeniz vardır. Öz sermaye inşa etmek, zorunlu bir tasarruf biçimidir. Kiracılar öz sermaye birikimi olmaksızın aylık konut maliyetleri öder. Ev sahipleri, borçlarını kısmen azaltan, kademeli olarak mülkiyet inşa eden aylık maliyetler öder. Ancak ev değerleri de düşebilir ve kısa vadede öz sermayeyi azaltabilir veya ortadan kaldırabilir. Kiralama ve satın alma analizi, ipotek hesaplayıcısını bir başlangıç noktası olarak kullanır. Ev sahipliğinin toplam aylık maliyetini (PITI artı bakım artı HOA), karşılaştırılabilir bir özellik için kirayla karşılaştırın. Peşinatın fırsat maliyetini (bunun yerine yatırılsaydı ne kazandıracağı), ipotek faizi indiriminin vergi yararını, anapara ödemelerinden öz sermaye birikimini ve beklenen ev fiyatı değer kazanmasını hesaba katın. Düşük kira-fiyat oranlarına sahip yüksek maliyetli pazarlarda, kiralama ve farkı yatırmak genellikle finansal olarak kazanır. Makul ev fiyatlarına sahip uygun pazarlarda, satın alma tipik olarak 7 veya daha fazla yıl boyunca daha fazla servet inşa eder. Jumbo krediler, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından belirlenen uygun kredi limitlerini aşar (2024 için çoğu alanda 766.550 dolar, belirlenmiş yüksek maliyetli alanlarda daha yüksek). Jumbo krediler bu hükümet destekli kurumlara satılamayacağından, bankalar daha fazla risk üstlenir ve tipik olarak daha yüksek faiz oranları (%0.25 ila %0.5 daha yüksek), daha büyük peşinatlar (asgari %10 ila %20) ve daha yüksek kredi puanları (700 veya üzeri) ister. Uygun kredilerden daha fazla değiştiğinden jumbo borçlular birden çok bankadan teklifleri karşılaştırmalıdır. İki haftalık ipotek ödemeleri aylık ödemenizi ikiye böler ve bu tutarı iki haftada bir öder. Bir yılda 52 hafta olduğundan, 26 yarım ödeme yaparsınız; bu da 12 yerine 13 tam aylık ödemeye eşittir. Yılda o ekstra ödemenin tamamı anaparaya gider. 300.000 dolarlık %6.5'lik 30 yıllık bir kredide iki haftalık ödemeler krediyi yaklaşık 4.5 yıl kısaltır ve yaklaşık 72.000 dolar faiz tasarrufu sağlar. Tüm bankalar gerçek iki haftalık ödeme programları sunmaz. Bazıları iki haftalık ödemeleri tahsil eder ama yalnızca aylık uygular, bu da yararı ortadan kaldırır. Bankanızın her iki haftalık ödemeyi hemen uyguladığını doğrulayın. İpotek hesaplayıcıları, hayatın her aşamasında kira-karşı-satın alma kararında yardımcı olur. Sık taşınan 25 yaşındaki biri, işlem maliyetleri (kapanış maliyetleri, komisyonlar) yalnızca en az 3 ila 5 yıl kalırsanız satın almayı değerli kıldığından kiralama tercih edebilir. Kariyer şehrinde yerleşen 35 yaşındaki biri, ipotek ödemesi sabit olduğundan (artan kiradan farklı olarak) ve öz sermaye zamanla inşa edildiğinden satın almaktan yararlanabilir. Emekliliğe yaklaşan 55 yaşındaki biri, emeklilikte sabit masrafları azaltmak için ipoteği erken ödeyebilir. Her senaryo aynı matematiği kullanır ama farklı optimal kararlara yol açar. Enflasyon, ipotek matematiğini borçluları yararına bir şekilde etkiler. Sabit faizli bir ipotek ödemenizi nominal dolarla kilitler. Enflasyon yılda %3 olursa, 1.896 dolarlık aylık ödemeniz her yıl gerçek satın alma gücünde daha az değer. %3 enflasyonun 10 yılından sonra, aynı ödeme bugünün dolarıyla yaklaşık 1.411 doların satın alma gücüne sahiptir. 20 yıl sonra, yaklaşık 1.050 dolara eşdeğerdir. Borç değerinin bu enflasyon erozyonu, finansal danışmanların bazen ödeyebileceğinizde bile bir ipotek tutmayı önermesinin nedenlerinden biridir; özellikle ipotek oranı enflasyona ve yatırım getirilerine göre düşükse. Yatırım mülkü ipotekleri, ana ikametgah ipoteklerinden farklıdır. Faiz oranları %0.5 ila %0.75 daha yüksektir. Peşinat gereksinimleri tipik olarak asgari %20 ila %25'tir. Bankalar beklenen kira gelirini tam değerde saymayabileceğinden (tipik olarak beklenen kiranın %75'i) hak kazanmak daha zordur. Ancak yatırım mülkü ipotek faizi kira gelirine karşı tamamen düşülebilir ve amortisman ek vergi yararları sağlar. İpotek hesaplayıcısı, kira gelirinin ipotek ödemesi artı masrafları karşılayıp karşılamadığını belirlemeye yardımcı olur; bu, yatırım mülkü uygulanabilirliğinin temel testidir. WebRecast ipotek hesaplayıcısı kredi tutarınızı, faiz oranınızı ve kredi vadenizi alır, sonra aylık ödemeyi, toplam ödenen faizi ve kredinin toplam maliyetini çıkarır. Farklı senaryoları karşılaştırmak için kullanın: daha büyük peşinatla, daha kısa vadeyle veya daha düşük faiz oranıyla ödeme ne kadar değişiyor? Her değişkenin etkisini görmek için birden çok senaryo çalıştırın. Bu karşılaştırmalar finansal sonuçları somutlaştırır ve durumunuza en uygun kararı vermenize yardımcı olur.

Sık sorulan sorular

What formula is used?

Standard amortization: M = P[r(1+r)^n]/[(1+r)^n-1]

İlgili rehberler

İlgili WebRecast bölümleri