Calculadora de Hipoteca
Calcule pagamentos mensais de hipoteca, juros totais e valor total pago. Insira principal, taxa de juros e prazo do empréstimo.
Principais recursos
- Monthly payment calculation
- Total interest display
- Amortization summary
- Various term lengths
Guide
Uma hipoteca é um empréstimo usado para comprar imóveis, onde a própria propriedade serve como garantia. Os pagamentos mensais da hipoteca são a maior despesa recorrente para a maioria dos proprietários. Entender como os pagamentos da hipoteca são calculados ajuda a tomar decisões informadas sobre quanta casa você pode pagar, quais prazos de empréstimo escolher e se refinanciar faz sentido financeiro. Este guia aborda a matemática por trás dos cálculos de hipoteca, os fatores que afetam seu pagamento e estratégias para gerenciar custos de hipoteca. A fórmula padrão de pagamento de hipoteca calcula um pagamento mensal fixo que, ao longo da vida do empréstimo, paga tanto o principal (o valor emprestado) quanto os juros (a cobrança do credor por emprestar o dinheiro). A fórmula é: M = P vezes [r vezes (1 + r)^n] dividido por [(1 + r)^n menos 1], onde M é o pagamento mensal, P é o valor do principal do empréstimo, r é a taxa de juros mensal (taxa anual dividida por 12) e n é o número total de pagamentos (prazo do empréstimo em anos vezes 12). Um exemplo concreto torna isso mais claro. Para um empréstimo de $300.000 a juros anuais de 6,5% por 30 anos: a taxa mensal r é 0,065 dividido por 12, o que é igual a 0,005417. O número de pagamentos n é 30 vezes 12, o que é igual a 360. Substituindo na fórmula dá um pagamento mensal de aproximadamente $1.896,20. Ao longo de 30 anos, você pagará um total de $682.632, significando que você paga $382.632 em juros sobre o principal de $300.000. Os juros quase dobram o custo da casa. A taxa de juros é o único maior fator que afeta seu pagamento mensal e custo total. Em um empréstimo de $300.000 por 30 anos, a diferença entre juros de 6% e 7% muda o pagamento mensal de $1.799 para $1.996, uma diferença de $197 por mês. Ao longo de 30 anos, essa diferença de 1% na taxa custa $70.920 adicionais. Procurar a melhor taxa e melhorar sua pontuação de crédito antes de se candidatar pode economizar dezenas de milhares de dólares. Obter cotações de pelo menos três credores é conselho padrão porque taxas e taxas adicionais variam significativamente entre instituições. O prazo do empréstimo cria uma compensação entre pagamentos mensais mais baixos e juros totais mais baixos pagos. Uma hipoteca de 30 anos em $300.000 a 6,5% custa $1.896 por mês e $382.632 em juros totais. Uma hipoteca de 15 anos no mesmo empréstimo custa $2.613 por mês, mas apenas $170.388 em juros totais. O empréstimo de 15 anos tem pagamentos mensais $717 mais altos, mas economiza $212.244 em juros e constrói patrimônio duas vezes mais rápido. Um prazo de 20 anos oferece um meio-termo com pagamentos de aproximadamente $2.239 e juros totais de aproximadamente $237.360. Amortização descreve como cada pagamento mensal é dividido entre principal e juros ao longo do tempo. Nos primeiros anos de uma hipoteca de 30 anos, a maior parte do seu pagamento vai para juros. Em um empréstimo de $300.000 a 6,5%, o primeiro pagamento de $1.896,20 consiste em $1.625,00 em juros e apenas $271,20 em principal. No mês 180 (metade do empréstimo), a divisão é aproximadamente $1.119 em juros e $777 em principal. No último ano, quase todo o pagamento vai para o principal. Essa estrutura de juros carregada para a frente é por que pagar extra em direção ao principal nos primeiros anos tem um impacto tão grande nos juros totais pagos. Um cronograma de amortização é uma tabela mostrando cada pagamento ao longo da vida do empréstimo com a porção de principal, porção de juros e saldo restante. Revisar este cronograma revela quão lentamente o patrimônio se constrói nos primeiros anos. Após cinco anos de pagamentos em um empréstimo de 30 anos de $300.000 a 6,5% (60 pagamentos totalizando $113.772), você pagou aproximadamente $95.665 em juros e apenas $18.107 em principal. Seu saldo restante ainda é $281.893. Essa verificação da realidade motiva muitos proprietários a fazer pagamentos extras de principal no início do empréstimo. O tamanho da entrada afeta diretamente o valor do empréstimo e, portanto, o pagamento mensal. Uma entrada de 20% em uma casa de $375.000 significa que você empresta $300.000. Uma entrada de 10% significa que você empresta $337.500, aumentando o pagamento mensal em cerca de $237 em um empréstimo de 30 anos a 6,5%. Uma entrada de 5% significa emprestar $356.250 e pagamentos ainda mais altos. Além da diferença de pagamento, entradas abaixo de 20% tipicamente exigem seguro de hipoteca privado (PMI), que adiciona $50 a $200 ou mais por mês dependendo do valor do empréstimo e seu perfil de crédito. O PMI protege o credor se você der calote e não fornece benefício a você. É removido uma vez que você alcança 20% de patrimônio, seja através de pagamentos ou valorização do valor da casa. Impostos sobre propriedade e seguro de proprietário não fazem parte do cálculo de hipoteca em si, mas costumamente são empacotados em seu pagamento mensal através de uma conta de caução. O credor cobra esses valores mensalmente e paga a autoridade fiscal e companhia de seguro em seu nome. Seu pagamento total de moradia (costumamente chamado PITI: Principal, Juros, Impostos e Seguro) é significativamente maior do que apenas principal e juros. Impostos sobre propriedade têm média de 1,1% do valor da casa nacionalmente, mas variam de 0,3% no Havaí a 2,5% em Nova Jersey. Seguro de proprietário tem média de $1.500 a $3.000 por ano para uma casa típica. Em uma casa de $375.000, impostos sobre propriedade e seguro poderiam adicionar $400 a $750 por mês ao seu pagamento PITI. Hipotecas de taxa fixa bloqueiam sua taxa de juros por todo o prazo do empréstimo. Seu pagamento de principal e juros nunca muda independentemente das condições de mercado. Essa previsibilidade torna o orçamento direto. Hipotecas de taxa ajustável (ARM) começam com uma taxa de juros mais baixa por um período inicial (tipicamente 5, 7 ou 10 anos), depois ajustam periodicamente com base em um índice de mercado. Um ARM 5/1 tem taxa fixa por 5 anos, depois ajusta todos os anos. ARMs carregam o risco de que seu pagamento possa aumentar substancialmente após o período fixo inicial, mas oferecem pagamentos iniciais mais baixos e podem economizar dinheiro se você planeja vender ou refinanciar antes do período de ajuste. Limites de taxa ARM limitam quanto a taxa pode aumentar por período de ajuste (tipicamente 2%) e ao longo da vida do empréstimo (tipicamente 5 a 6% acima da taxa inicial). Pagamentos extras em direção ao principal aceleram sua quitação e reduzem juros totais. Adicionar $200 por mês ao pagamento de principal em um empréstimo de $300.000 por 30 anos a 6,5% encurta o prazo do empréstimo em cerca de 6 anos e economiza aproximadamente $100.000 em juros. Mesmo um pagamento extra por ano (equivalente a pagar quinzenalmente em vez de mensalmente, resultando em 13 pagamentos anuais em vez de 12) reduz significativamente os juros totais e duração do empréstimo. A maioria dos credores permite pagamentos extras de principal sem penalidade, mas verifique se seu empréstimo não tem penalidade de pré-pagamento antes de se comprometer com essa estratégia. Refinanciamento substitui sua hipoteca existente por uma nova, tipicamente para obter uma taxa de juros mais baixa, mudar o prazo do empréstimo ou mudar de ARM para taxa fixa. A regra geral é que o refinanciamento faz sentido quando você consegue reduzir sua taxa em pelo menos 0,5 a 1 ponto percentual e planeja ficar na casa tempo suficiente para recuperar os custos de fechamento (tipicamente 2 a 5% do valor do empréstimo). Calcule o ponto de equilíbrio: divida os custos totais de fechamento pela economia mensal para determinar quantos meses até o refinanciamento se pague. Se os custos de fechamento são $6.000 e você economiza $200 por mês, o ponto de equilíbrio é 30 meses. Refinanciamento com saque permite que você empreste mais do que o saldo atual da hipoteca, pegando a diferença em dinheiro. Isso usa seu patrimônio da casa para financiar reformas, consolidação de dívidas ou outras despesas. A desvantagem é um saldo de empréstimo maior e potencialmente taxa de juros mais alta. Linhas de crédito de patrimônio da casa (HELOCs) oferecem uma maneira alternativa de acessar patrimônio sem refinanciar toda a hipoteca. Razão dívida-renda (DTI) é um fator chave que os credores usam para determinar quanto você pode emprestar. Sua DTI é o total de pagamentos mensais de dívida (hipoteca, empréstimos de carro, empréstimos estudantis, mínimos de cartão de crédito) dividido pela renda mensal bruta. A maioria dos credores convencionais exige DTI abaixo de 43%, com alguns permitindo até 50% para candidaturas fortes. Empréstimos FHA permitem até 57% em alguns casos. Uma DTI mais baixa significa que você se qualifica para melhores taxas e valores de empréstimo maiores. Reduzir outras dívidas antes de se candidatar a uma hipoteca melhora sua capacidade de empréstimo. Pontuação de crédito afeta a taxa de juros para a qual você se qualifica. Mutuários com pontuações acima de 760 obtêm as melhores taxas. Pontuações entre 700 e 759 obtêm taxas ligeiramente mais altas. Pontuações entre 620 e 699 obtêm taxas visivelmente mais altas e podem enfrentar termos mais rigorosos. Abaixo de 620, empréstimos convencionais tornam-se difíceis de obter, embora empréstimos FHA estejam disponíveis com pontuações tão baixas quanto 580 (com 3,5% de entrada) ou 500 (com 10% de entrada). Melhorar sua pontuação de crédito pagando saldos de cartão de crédito, corrigindo erros no seu relatório de crédito e evitando novas candidaturas de crédito nos meses antes de se candidatar a uma hipoteca pode economizar dinheiro significativo ao longo da vida do empréstimo. Tipos de empréstimo têm diferentes requisitos e custos. Empréstimos convencionais exigem pontuações de crédito mais altas, mas oferecem taxas competitivas e sem taxas de seguro de hipoteca antecipadas. Empréstimos FHA aceitam pontuações mais baixas e entradas menores, mas cobram um prêmio de seguro de hipoteca antecipado (1,75% do empréstimo) mais seguro mensal que dura todo o prazo do empréstimo para empréstimos com menos de 10% de entrada. Empréstimos VA (para veteranos militares) não exigem entrada e não têm PMI, mas cobram uma taxa de financiamento. Empréstimos USDA servem áreas rurais sem entrada para propriedades e rendas qualificantes. Custos de fechamento são taxas pagas no momento da compra ou refinanciamento. Eles tipicamente variam de 2% a 5% do valor do empréstimo e incluem taxas de originação, taxas de avaliação, seguro de título, honorários advocatícios, taxas de gravação e itens pré-pagos como impostos sobre propriedade e seguro. Em um empréstimo de $300.000, os custos de fechamento podem variar de $6.000 a $15.000. Alguns credores oferecem hipotecas sem custos de fechamento, mas compensam cobrando uma taxa de juros mais alta, o que custa mais a longo prazo. Comparar ofertas de hipoteca exige olhar além da taxa de juros. A Taxa Percentual Anual (APR) inclui a taxa de juros mais certas taxas, dando uma imagem mais completa do custo do empréstimo. Um empréstimo a 6,5% com $5.000 em taxas tem APR mais alto do que um empréstimo a 6,5% com $2.000 em taxas. Compare APR, não apenas a taxa de juros cotada, ao avaliar credores. Também compare estimativas de empréstimo (documentos padronizados de divulgação) de pelo menos três credores antes de escolher. Acessibilidade de moradia depende de mais do que o pagamento da hipoteca. Orce manutenção (planeje 1% a 2% do valor da casa anualmente), utilidades (que podem ser mais altas do que seus custos atuais), taxas de HOA se aplicável e o custo de oportunidade da entrada (aquele dinheiro não está mais disponível para outros investimentos). Uma diretriz costumum é que os custos totais de moradia não devem exceder 28% da renda mensal bruta, com pagamentos totais de dívida (incluindo moradia) não excedendo 36%. Pontos de hipoteca (pontos de desconto) permitem que você compre uma taxa de juros mais baixa antecipadamente. Um ponto custa 1% do valor do empréstimo e tipicamente reduz a taxa em 0,25%. Em um empréstimo de $300.000, um ponto custa $3.000 e pode reduzir a taxa de 6,5% para 6,25%, economizando cerca de $60 por mês. O ponto de equilíbrio é $3.000 dividido por $60, o que é igual a 50 meses (cerca de 4 anos). Se você planeja ficar na casa por mais de 4 anos, comprar pontos economiza dinheiro. Se você planeja se mudar mais cedo, pule os pontos. A dedução de juros de hipoteca é um benefício fiscal para proprietários que detalham deduções. Você pode deduzir juros sobre até $750.000 de dívida de hipoteca ($375.000 se casado declarando separadamente) para empréstimos originados após 15 de dezembro de 2017. Para um empréstimo de $300.000 a 6,5%, os juros do primeiro ano são cerca de $19.400, o que excede a dedução padrão para declarantes únicos ($14.600 em 2024). Se a dedução de juros de hipoteca beneficia você depende se suas deduções detalhadas totais excedem a dedução padrão. Deduções de impostos estaduais e locais (SALT), limitadas a $10.000, costumamento são combinadas com juros de hipoteca para superar o limite de dedução padrão. Travamento de taxa de juros protege você de aumentos de taxa entre a candidatura e o fechamento. Um travamento de taxa garante sua taxa cotada por um período definido, tipicamente 30 a 60 dias. Se as taxas subirem durante esse período, sua taxa travada permanece. Se as taxas caírem significativamente, alguns credores oferecem disposições de descida flutuante que permitem que você pegue a taxa mais baixa. Travamentos de taxa importam porque o fechamento costumamente leva de 30 a 45 dias, e as taxas podem mudar significativamente nesse tempo. Um aumento de taxa de 0,25% em um empréstimo de $300.000 adiciona cerca de $50 por mês e $18.000 ao longo do prazo do empréstimo. Patrimônio da casa constrói-se conforme você paga a hipoteca e conforme a casa se valoriza. Patrimônio é igual ao valor de mercado atual da casa menos o saldo restante da hipoteca. Se sua casa vale $400.000 e você deve $280.000, você tem $120.000 em patrimônio. Construir patrimônio é uma forma de poupança forçada. Inquilinos pagam custos mensais de moradia sem acúmulo de patrimônio. Proprietários pagam custos mensais que parcialmente reduzem sua dívida, gradualmente construindo propriedade. No entanto, valores de casa também podem cair, reduzindo ou até eliminando patrimônio no curto prazo. Análise de alugar versus comprar usa a calculadora de hipoteca como ponto de partida. Compare o custo mensal total de propriedade de moradia (PITI mais manutenção mais HOA) com aluguel para uma propriedade comparável. Contabilize o custo de oportunidade da entrada (o que renderia se investido em vez disso), o benefício fiscal da dedução de juros de hipoteca, o acúmulo de patrimônio de pagamentos de principal e valorização esperada do preço da casa. Em mercados de alto custo com baixas razões aluguel-preço, alugar e investir a diferença costumamente vence financeiramente. Em mercados acessíveis com preços de casa razoáveis, comprar tipicamente constrói mais riqueza ao longo de 7 ou mais anos. Empréstimos jumbo excedem os limites de empréstimo conformes definidos pela Fannie Mae e Freddie Mac ($766.550 na maioria das áreas para 2024, maior em áreas de alto custo designadas). Como empréstimos jumbo não podem ser vendidos a essas empresas patrocinadas pelo governo, credores assumem mais risco e tipicamente cobram taxas de juros mais altas (0,25% a 0,5% mais altas), exigem entradas maiores (10% a 20% mínimo) e demandam pontuações de crédito mais altas (700 ou acima). Mutuários jumbo devem comparar ofertas de múltiplos credores já que os preços variam mais do que para empréstimos conformes. Pagamentos quinzenais de hipoteca dividem seu pagamento mensal ao meio e pagam aquele valor a cada duas semanas. Como há 52 semanas em um ano, você faz 26 meio-pagamentos, o que é igual a 13 pagamentos mensais completos em vez de 12. Aquele um pagamento extra por ano vai inteiramente em direção ao principal. Em um empréstimo de $300.000 por 30 anos a 6,5%, pagamentos quinzenais encurtam o empréstimo em cerca de 4,5 anos e economizam aproximadamente $72.000 em juros. Nem todos os credores oferecem programas de pagamento quinzenal verdadeiros. Alguns cobram pagamentos quinzenais, mas só os aplicam mensalmente, o que elimina o benefício. Verifique se seu credor aplica cada pagamento quinzenal imediatamente. Calculadoras de hipoteca ajudam com a decisão de alugar versus comprar em cada etapa da vida. Uma pessoa de 25 anos que se muda com frequência pode preferir alugar porque os custos de transação (custos de fechamento, comissões de corretor) tornam a compra vantajosa apenas se você ficar pelo menos 3 a 5 anos. Uma pessoa de 35 anos estabelecendo-se em uma cidade de carreira pode se beneficiar de comprar porque o pagamento da hipoteca é fixo (ao contrário do aluguel, que aumenta) e o patrimônio constrói ao longo do tempo. Uma pessoa de 55 anos próxima da aposentadoria pode quitar a hipoteca antecipadamente para reduzir despesas fixas na aposentadoria. Cada cenário usa a mesma matemática, mas leva a diferentes decisões ótimas. Inflação afeta a matemática da hipoteca de uma maneira que beneficia mutuários. Uma hipoteca de taxa fixa bloqueia seu pagamento em dólares nominais. Se a inflação corre a 3% ao ano, seu pagamento mensal de $1.896 vale menos em poder de compra real a cada ano. Após 10 anos de inflação de 3%, aquele mesmo pagamento tem o poder de compra de aproximadamente $1.411 em dólares de hoje. Após 20 anos, é equivalente a cerca de $1.050. Essa erosão por inflação do valor da dívida é uma razão pela qual consultores financeiros às vezes recomendam manter uma hipoteca mesmo quando você poderia quitá-la, especialmente se a taxa da hipoteca é baixa em relação à inflação e retornos de investimento. Hipotecas de propriedade de investimento diferem de hipotecas de residência principal. As taxas de juros são 0,5% a 0,75% mais altas. Requisitos de entrada são tipicamente 20% a 25% mínimo. A qualificação é mais difícil porque os credores podem não contar renda de aluguel projetada em valor total (tipicamente 75% do aluguel esperado). No entanto, os juros de hipoteca de propriedade de investimento são totalmente dedutíveis contra renda de aluguel, e a depreciação fornece benefícios fiscais adicionais. A calculadora de hipoteca ajuda a determinar se a renda de aluguel cobre o pagamento da hipoteca mais despesas, que é o teste básico de viabilidade de propriedade de investimento. A calculadora de hipoteca WebRecast pega seu valor de empréstimo, taxa de juros e prazo do empréstimo, depois produz o pagamento mensal, juros totais pagos e custo total do empréstimo. Use-a para comparar diferentes cenários: quanto o pagamento muda com uma entrada maior, prazo mais curto ou taxa de juros mais baixa? Execute múltiplos cenários para ver o impacto de cada variável. Essas comparações tornam as implicações financeiras concretas e ajudam a tomar a decisão que melhor se adapta à sua situação.
Perguntas frequentes
What formula is used?
Standard amortization: M = P[r(1+r)^n]/[(1+r)^n-1]
